古人的智慧——罗马人怎么解决住房困难？

2017年，财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈到了房产税的问题，确立了对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税的政策。这一政策的出台引起了许多百姓的关注，之所以如此大抵是因为现在住房问题严峻，百姓迫切的希望国家出台的房产政策可以遏制房价的持续走高。不过，时隔两年过去了，我们非但没有看到房价有所抑制，其价格还逆势增长，让人有种说不出的滋味，值得欣慰的是，这种情况并非今日今日此地此国才有，两千年前的地中海世界的罗马人同样面临着住房的难题，所以不妨让我们来看看那个时代的人们是如何来对付这样的尴尬境地的。

【住房问题一直是中国人民的心病】

迅速增长的人口

罗马是一个起源于意大利的城邦国家，在多年的争霸战争中逐渐发展成超级帝国，随着版图的发展，罗马城及其意大利面临着人口大量增长的问题。以罗马城为例，普林尼记载公元前392年，罗马公民人口有15万；李维记载公元前319年罗马公民有25万；到公元前265年，波里比阿笔下的罗马公民就达到了30万人，由于此时罗马公民主要集中在罗马城附近，散布出去的公民殖民地数量较少，所以以上公民数量至少有80%可以反映罗马城的人口数量；又经过几百年的发展，罗马在公元前1世纪时几乎囊括了整个环地中海，罗马城的人口也因此得到了巨大增长，苏挨托尼乌斯记载凯撒在获得内战胜利后，将罗马城内领取低价粮食的公民人数从32万减少为15万，这意味着在这个时期罗马城内人口至少为32万甚至更多，因为有学者认为只有男性才可以领取免费口粮，无论如何，即便是32万人的数量也要高于几个世纪前的罗马城，更是一个古代城市所能承受人口的较高限度；人口增长的情况到屋大维建立元首制以后不但没有缓解，反而变本加厉，罗马城在元首时代后的人口根据《世界城市史》的记录约为70万到100万之间，人口的空前增长可见一斑。

【古罗马城的复原图】

不但罗马城如此，整个罗马疆域下的罗马人口都在逐步增加，在屋大维取得内战胜利以后，罗马公民的人口快速的增长，由于奥古斯都时期大规模授予公民权的行为基本停止，因此奥古斯都皇帝在任的3次人口普查就为我们提供了帝国初年人口自然增长率的有力数据。根据奥古斯都在其《功业录》的陈述，他在公元前28年第一次进行了人口普查，公民人数为406.3万人；公元前8年进行了第二次人口普查，公民人数为423.3万人；到公元14年他进行了最后一次人口普查，公民人数为493.7万人。上述数据显示，42年间罗马公民增长了87.4万人，平均年增长率5‰，这个数据相对于古代人口的高死亡率来说已经相当不错了，现代医学支持下拥有低死亡率的我国从2008年开始到2014年人口增长率也保持在每年5‰左右

【2008年中国人口增长率为5.1‰】

较高增长率带来的是整个帝国人口数量的庞大和巨大增长，十九世纪著名的历史学家别洛赫参考各类史料和19世纪地中海经济情况估算奥古斯都时期的总人口为5400万，二世纪顶峰的人口则增长到了8000万之巨；密歇根大学教授布鲁斯·福莱尔则并不认可这个数据，认为公元14年时罗马人口为4550万，公元164年达到6140万，《The Cambridge Economic History of the Greco-Roman World》一书的作者在此基础上进一步认为在公元165年罗马帝国的总人口为5900万到7600万之间，出现这样的差异主要因为意大利人口估算差异较大，采取低值的800-900万则为前者，采取高指的1200-1300万则为后者；20世纪末以来，罗马帝国的人口估值再次升高，这是由于学者们根据考古学研究的进展将罗马时代各行省的人口再次估高，比如意大利人口史学家罗·卡西奥就将公元1世纪意大利的人口估算为1500万左右，公元2世纪估算为2000万左右，克劳德·尼克莱特将公元1世纪的埃及行省人口估算为750万，相比罗杰·巴纳尔的400-500万高了不少。这些高低值差异巨大的估算大体是正确的，罗马时代农业亩产状况和同时代的汉朝接近，而罗马帝国所占据的环地中海地区如今拥有的耕地也丝毫不输于如今的中华大地，那么汉武帝时代有5900多万人口，罗马4500万到8000万不等的人口并不是不可能。不管上述专家估值高还是低，我们都能发现人口数量的巨大和快速增长的共性。

【一世纪早期埃及某村落的人口调查档案】

罗马人的城市化与住房问题的解决

和现在人口庞大的国家所面临的问题一样，首当其冲的就是要解决民众衣食住行，衣食尚且可以通过经济的发展来解决，但土地资源和分布范围的限制使得住成了老大难的问题了。人口如果广泛而平均的散布在国土范围内，那么尚且可以说居住的问题并不严峻，但罗马帝国建立以来城市化的进程就相当的快速。安德鲁·威尔逊在其著作中对于罗马城市人口进行了充分考据和估算，如果以5500万人口计，5000人以上的城市才算城市的话，则罗马帝国的城市人口比例为13.4%如果把1000人以上都算上的话，则为18.9%，7500万人口的估算则分别是9.8%和13.8%。这样的城市人口比例是非常高的，达到、甚至超过了19世纪欧洲的城市化水平。如此一来，人口的拥挤就立刻体现出来，首都罗马便是其中最典型的一个，罗马城最鼎盛时期的全部面积约为20平方公里，如果按照城市人口100万计，则密度达到了每平方公里5万人之多，即便是30万的人口，也有1.5万人每平方公里的密度，前者的密度接近香港的核心居住区人口密度，后者则超过了上海、北京和东京的总人口密度。

【建筑密集分布的古代城市】

在这样可怕的人口密度下，罗马人的居住问题丝毫不比我们轻松，人多地少的情况要解决，要么扩大住房占地面积，要么提高住房容纳能力，显然对于当时的罗马城来说，扩大面积并不现实，意大利地区的人口数量十分庞大，罗马城甚至需要从埃及和阿非利加行省运送粮食来供应，遍布各行省的水利设施和开垦工程都表明罗马人对于耕地的迫切需求，对于罗马人来说放弃可耕作土地来建设住房和城市显然是不明智的，所以罗马人选择了后者。得益于罗马人成熟的建筑技术，一种叫做因苏拉的集体公寓被广泛的使用来解决数量庞大的居民住所的问题，这是一种砖制的多层公寓，其高度从1层到6层不等，在共和时代罗马城的公寓大多为3到4层，发掘于罗马城附近的奥斯提亚港口城市的公寓大多为这个高度，到了元首时代5到6层甚至更高的公寓出现以满足人口的巨大增长。因苏拉公寓结构各式各样，有的类似于筒子楼，底层整户居住，还有院落，上层分成多个屋子出租；有的和现在公寓没有区别，底层是各类商铺。根据奥斯提亚公寓遗址的房间推断，一座3-4层的公寓可以居住30人以上。这样的公寓在公元4世纪的罗马城有46602座，以30人计算则罗马城有足足140万的居住位置，即便考虑到空置问题和一些低层公寓存在的问题也基本满足了罗马城百万人口的需要。不光罗马城如此，一些小规模的城市也以因苏拉公寓来缓解住房的压力，比如意大利西南部被火山淹没的庞贝古城就发现了大量因苏拉公寓，只不过因为城市人口较少而采用单层结构，基本可以说，罗马大多数民众的住房问题正是依靠着大量的密集型公寓来解决。

【因苏拉公寓的复原图】

罗马人的政策调控

公寓楼固然可以解决人口集中的问题，但由此也带来了社会问题，因为即便是公寓，也并非一般的人能买得起甚至租的起的，尤其是偌大的罗马城中较为贫困的居民不在少数，对此罗马人有它独特的解决方案。罗马人没有国家直接干预经济的习惯，甚至在税收方面最早都是采用市场竞标的方式承包出去，整个行政机构也相对集权国家来说精简，因此不需要依靠出售土地或者征房产税来维持大政府所需的费用，除了出于安全问题的监管限制外，罗马政府基本不干预公寓的建造和规划，这无形之中就减少了公寓的成本，而自由市场的竞争充分的促使价格下降，也就减少了民众租用或者购买的成本。不但如此，罗马政府还通过对民众的补贴来进一步解决问题，从公元前123年开始，格拉古兄弟颁布的《小麦法》就规定了罗马城的公民可以领取低价小麦来补贴生活，此后奥古斯都更是颁布《优流斯粮食供应法》打击囤积粮食的行为，安排官员主管罗马城粮食供应来保障小麦价格的亲民。这些举措无疑都保障了罗马城居民的生活，侧面减少了生活必须的支出，从而保障了其收入得以应付租房甚至购买房产。

【奥古斯都的政策保障了粮食的供应】

虽说如此，用公寓楼来解决住房问题却并非尽善尽美，公寓的投资建设者在建设中毫不在意楼间距和楼高的控制，只求公寓数量和容纳量的充足，因此因苏拉公寓采光通风都不好，还很容易引发大火灾，公元6年的大火烧掉了罗马城4分之1的区域，公元64年和69年的两场大火几乎把罗马城给烧光了，即便是密度较低的共和末期，火灾也常常发生，三巨头之一的克拉苏就曾经利用频繁的火灾来低价购买房产而获得了巨大的利润。如此隐患无疑威胁着首都和民众的安全，于是奥古斯都限制公寓高度不得超过20米，图拉真进一步规定不得超过18米并禁止相邻房屋共用墙垣、要求以砖石替代木料。在这些举措的帮助下，罗马城此后鲜少发生大规模火灾，投机者也再难有作为，就这样，罗马人基本解决了住房难的问题。虽说罗马人的经验并不一定适用于当今以及其他地区，但或多或少的都提供了一些经验，如今廉租房的尝试为未尝不是一个好的开头，对于平民百姓而言，与其期待房产税能使房价降到保障人人有房住，不如期待廉租房更为实在。